전세계약 핵심 체크리스트
집값이 하향안정화 되는 가운데 그 중심인 전세계약에 대하여 이야기 하고자 합니다.
전세계약에 무엇을확인해야 되나요?
전세계약에 무엇을 왜 확인이 필요할까요 ?
전세계약에 무엇을 어떻게 왜 확인 해야되나요?
전세 계약 핵심 체크리시트, 그리고 계약 체결전 유의사항,
계약 체결 시 유의사항, 계약 체결 후 유의사항에 대하여 알려드리겠습니다.
계약 전
1. 주택상태
- 불법, 무허가 주택여부확인, 임대인에게 하자보수요청
- 건축물 대장 열람 , 현장 확인
2. 적정 전세가율
- 보증금을 돌려받지 못할 위험 방지
- 국토부 실거래가 공개시스템
- 부동산 정보사이트, 네이버, 부동산직방 등 통한 적정 시세 체크
- 물건지 인근 복수의 중개 업소 방문
- 지역별 전세가율 체크
3. 선순위 권리 관계
- 보증금 안정여부 확인
- 등기부등본 확인
- 인터넷 등기소또는 인터넷 등기소 앱
4. 임대인 세금 체납여부
- 보증금 돌려받지 못할 위험 예방
- 국세, 지방세, 미납내역 확인
계약 체결 시 (당일)
1. 임대인 신분 확인
- 계약자 본인여부 확인
- 신분증, 위임장. 인감증명서
2. 공인중개사 정상영업 여부
- 적법한 중개로 위험계약 체결 방지
- 국가공간정보포털 -> 부동산 중개업 조회
3. 주택임태차 표준계약서 활용
- 권리보장 특약 명시
- 국토교통부 부동산거래관리시스템 에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용요청
4. 권리관계 재 확인
- 근저당 등 권리관계 확인
- 등기부등본 확인
- 인터넷 등기소 또는 인터넷 등기소앱
계약 체결 후
1. 임대차 신고
- 법적의무 (부동산거래 신고법 제6조의2, 계약 후 30일 이내 확정일자 자동부여)
- 온라인 부동산거래관리시스템 , 오프라인 관할 주민센터 방문 (계약서 지침)
잔금 및 이사후
1. 권리관계 재확인
- 계약체결 후 권리변동사항 확인
- 등기부등본 확인
- 인터넷 등기소 또는 인터넷 등기소 앱
2. 전입신고
- 법적의무 (주민등록법 제 11조 전입 후 14일 이내)
- 정부24 , 또는 관할 주민센터 방문
3. 전세보증금 반환보증가입
- 보증금 미반환 위험해소
- 보증기관에 문의하여 가입
- 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 등
계약 체결 전 유의사항
1. 무허가, 불법 건축물 여부 확인
- 전입신고를 할 수 없는 무허가,
불법 건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므 주의하세요.
2. 적정 시세 확인
- 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율이 높은 매물은 조심하세요.
3. 선순위 권리관계 확인
- 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하세요.
4.임대인의 세금 체납여부 확인
- 임대인의 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요.
계약 체결 시 유의사항
1. 임대인 신분 확인
- 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
2. 공인중개사 정상영업 여부 확인
- 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생시 보상을 받을 수 없습니다.
3. 주택임대차표준계약서 사용
- 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인 할수 있습니다.
계약 체결 후 유의사항
1. 주택임대차 신고
- 부동산거래법 제 6조의 2에 따르면 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야합니다.
2. 권리관계 변동 확인
- 계약 체결 이후 등기부등본산 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인 합니다.
3. 전입 신고
- 주민등록법 제 11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입 신고 익일에 대항력이 발생합니다.
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